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发表于2017-09-08 21:58:59 |只看该作者
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民事答辩状

 

答辩人(本案被告二):北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会

负责人:张敬东

通讯地址:石景山区时代庐峰小区12号楼一单元一层大厅东侧碣石坪居民委员会转业委会   邮编100043

 

被答辩人(本案原告):北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会

负责人:吕敬欣

 

答辩人(以下称“时代庐峰业委会”)因被答辩人(以下称“原告”)诉时代庐峰业委会(2017)京0107民初6959号返还原物纠纷一案,现提出以下答辩:

时代庐峰业委会认为,原告关于“1、判令位于原告小区西侧、被告二(时代庐峰业委会)小区东侧(在被告二围墙内)宽4米,长约106米的小区公共道路的使用权归原告所有;2、判令两被告停止侵害,将其恢复原状后,返还原告;3、判令两被告向原告赔偿损失人民币100万元(自2006年9月至2016年9月止)”的诉讼请求,缺乏证据和法律依据,应当依法予以驳回。

理由如下:

一、本案诉争道路是由本案被告一北京首开亿信置业股份有限公司(以下简称“首开亿信公司”)开发建设,属于时代庐峰业委会小区建筑区划内的道路,该诉争道路建设费已计入了房屋价格之中,且该公司已于2005年6月30日将诉争道路实际交付给了时代庐峰业委会小区全体购房人居住使用,因而按照《物权法》)第七十三条规定,该诉争道路的所有权依法属于时代庐峰业委会小区全体业主。故,原告主张该诉争道路归属原告小区所有,于法无据。

首先说明,时代庐峰业委会小区围墙内的本案诉争道路存在有高于原告小区约三米的自然落差(见证据一),该诉争道路与围墙在物理上属于时代庐峰业委会小区建筑区划内的一个整体构筑物。

基于时代庐峰业委会小区是一个规划建设的商品房封闭小区,本案诉争道路是由时代庐峰业委会小区的房地产开发商首开亿信公司开发建设(见证据四),该道路位于时代庐峰业委会小区建筑区划内的东侧。即诉争道路实际建设在时代庐峰业委会小区建筑区划内是不争的事实。本案原告在其《民事诉状》中对该事实也业已承认(见原告《民事诉状》)。

基于此,按照工程建设规范,凡通过施工建设的小区道路属于工程建设的构筑物。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下称《城市房地产管理法》)第二条第二款关于“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物的规定,该构筑物属于小区内的房屋设施,其建设费应当计入了房地产建设项目的工程成本中。因而按照《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅小区基础设施建设费计入商品住宅价格组成的成本项目之规定,首开亿信公司已将诉争道路的建设费计入了出售的房屋价格之中。

而且,首开亿信公司作为时代庐峰业委会小区的开发商已2005年6月30日,依据与购房人签署的房屋买卖合同,将其建设的时代庐峰项目交付给了时代庐峰业委会小区全体购房人居住使用(见证据二)。基于城市房地产管理法第二十七条第二款明确规定了“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。故此,首开亿信公司是在取得了北京市规划委员会对该建设项目竣工工程作出的《建设工程规划验收合格通知书》(2005规竣字0242号)(见证据三)后,才将竣工项目交付给时代庐峰业委会小区全体业主使用的。也就是说,时代庐峰业委会小区建筑区划内东侧道路(含诉争道路)的建设工程是合法合规的。

据此,按照《中华人民共和国物权法》第七十三条关于“建筑区划内的道路,属于业主共有”之规定,时代庐峰项目建筑区划内东侧道路(含诉争道路)的产权依法属于时代庐峰业委会小区全体业主共有,是毋庸置疑的。

同时,城市房地产管理法》第三十二条规定房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《北京市城市房地产转让管理办法》第八条规定“转让房屋的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时转让”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。由上述规定表明,土地使用权属于是与其地上建筑物或构筑物法定同时转让的权利。故时代庐峰业委会小区内的东侧道路(含诉争道路)占用范围内的土地使用权依法也属于时代庐峰业委会小区全体业主共有。

假使,在首开亿信公司依据购房合同向业主转让房屋所有权时,该公司对诉争道路占用范围内的土地使用权无处分权,但是依据《物权法》在第一百零六条中规定的善意取得制度,时代庐峰业委会小区全体业主也依法属于是该土地使用权的善意取得人。因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》法释〔2016〕5号第十五条明确规定了“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意”。

由此可见,原告将本来依法属于时代庐峰业委会小区的诉争道路,主张归原告小区所有,明显于法无据。

 

二、本案第三人北京城建集团有限责任公司(以下简称“城建集团公司”)首开亿信公司于2002年签署的《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》属于双方内部约定,对外不具有法律效力,而该协议所附图纸是设计图而非竣工图,对外也不具有法律效力。故《补充协议》对原告的诉讼请求不具有证据能力,原告诉讼请求缺乏证据和法律依据。

首先说明,时代庐峰业委会小区与原告小区是两个彼此独立开发建设的房地产项目。即,时代庐峰业委会小区的开发建设企业是首开亿信公司,开发建设的是一个商品房住宅项目(见证据四);原告小区的开发建设企业是城建集团公司,城建集团公司是根据北京市房改办《关于城建集团公司出售公有住宅楼房请示的批复》,将其建设的房屋出售给其单位内部职工的经济适用房住宅项目(见证据五)。两个住宅项目在立项建设之前的土地为同一宗建设用地,该宗土地使用权是由城建集团公司以划拨方式取得。该宗土地是在两个小区建设项目立项时被一分为二的。对此,城建集团公司与首开亿信公司在2002年双方签署有《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》(以下简称“《补充协议》”)。该《补充协议》约定“将其中甲方(城建集团公司)分成所得的庐峰公寓一期工程3#住宅规划建设用地划分给甲方;将庐峰公寓二期工程规划建设用地划分给乙方(首开亿信公司)”。而两个彼此独立开发建设项目的用地使用权取得方式是:首开亿信公司建设项目的建设用地是以“出让”方式取得的使用权;城建集团公司建设项目的建设用地仍然是以“划拨”方式取得的使用权。

但是,在首开亿信公司2005年6月30日将其经竣工验收后的时代庐峰住宅项目交付给时代庐峰业委会小区全体购房人使用后,由于《补充协议》中是以原庐峰公寓项目设计图纸中一条坐标不明的道路中心线,暂定为两小区各自建设用地四至范围中的交界线,由此原告作为城建集团公司建设项目的购房人,自认为由首开亿信公司建设的时代庐峰小区建设用地边界越过了该《补充协议》所约定的交界线,并借此为据主张时代庐峰小区内的东侧道路中有4米宽106米长的道路所有权归原告小区所有,进而引发了本案诉讼。

对此,时代庐峰业委会认为《补充协议》关于以原庐峰公寓项目设计图纸中一条坐标不明的道路中心线,暂定为两小区各自建设用地四至范围交界线的约定,对原告的诉讼请求并不具有证据能力。理由是:

1《补充协议》的合同签订主体是城建集团公司与首开亿信公司。基于该宗土地使用权划分之前是由城建集团公司以划拨方式取得的,而按照相关法律规定,划拨的土地使用权不得直接转让,因而两公司关于对该宗土地划分四至范围中交界线的约定,仅属于合同签订主体双方彼此的一个内部约定,并不能作为建设单位用地的法律凭证,且按照法律规定的合同相对性原则,该约定对外也不具有法律效力。故对原告的诉讼请求不具有证据能力。

2《补充协议》所附图纸是设计图而非竣工图,对外也同样不具有法律效力。因为施工设计图是用于指导施工的技术性文件,是在工程项目建设前由设计单位作出的,而竣工图是施工完成后的实物图。二者的区别在于:施工设计图因为各种因素发生,在施工过程中是可变更的,因而属于不具有法律效力的文件;竣工图是施工完成后的实物图,要和实际建筑相一致,因而竣工图是建设项目工程竣工验收的依据,一旦工程验收合格则竣工图就属于具有法律效力的文件。而且国务院颁布实施的《物业管理条例》第二十九条也明确规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交的资料是,“竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料”。即惟有竣工图方为具有法律效力的文件。据此,基于北京市规划委员会对首开亿信公司建设的时代庐峰项目竣工工程已作出了《建设工程规划验收合格通知书(2005规竣字0242号)》,故原告以设计图纸作为主张诉争道路归其所有的证据,显然不具有证据能力。

 

三、依据《中华人民共和国立法法》的相关规定,石景山区建设委员会等三部门于2009年2月9日作出的《关于15号楼西侧4米道路问题的办理情况》信访答复函(以下简称“《信访答复函》”)不属于法律、法规,原告依据《信访答复函》主张诉争道路归其所有,明显缺乏法律、法规依据。故,原告诉讼请求的理由不成立。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号 )第十八条明确规定“人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据”。

如前所述,时代庐峰业委会小区是一个规划建设的商品房封闭小区,本案诉争道路是由首开亿信公司开发建设,诉争道路实际建设在时代庐峰业委会小区建筑区划内是不争的事实。因而依据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路,属于业主共有”的规定,本案诉争道路所有权就应当属于时代庐峰业委会小区全体业主共有。也就是说,诉争道路归属时代庐峰业委会小区是有法律依据的。

而依据《中华人民共和国立法法》的相关规定,原告向法庭提交的《信访答复函》并不属于法律、法规,因而原告依据《信访答复函》主张诉争道路归其所有,明显缺乏法律、法规依据。故,原告诉讼请求的理由不成立。

四、原告与首开亿信公司、城建集团公司在知晓首开亿信公司已于2005年6月30日就将其建设的时代庐峰项目(含诉争道路)实际交付给了全体购房人居住使用的情形下,三方于2008年7月24日共同签署《会议纪要》,将时代庐峰业委会小区内东侧道路所含的诉争道路划给原告的行为,损害了时代庐峰业委会小区全体业主的合法利益。故依据《民法通则》第五十八条之规定,签署的《会议纪要》属无效。

如前所述,首开亿信公司2005年6月30日将其建设的时代庐峰项目交付给了时代庐峰业委会小区全体购房人居住使用(见证据二)。对此,原告和城建集团公司完全是知晓的。但是原告与首开亿信公司、城建集团公司三方竟在时代庐峰业委会小区完全不知情的情形下,于2008年7月24日共同签署了一份《会议纪要》,在该《会议纪要》中竟将时代庐峰业委会小区内东侧道路所含的诉争道路划给了原告。此举明显属于损害时代庐峰业委会小区全体业主利益的行为。因而依据《民法通则》第五十八条之规定,原告与首开亿信公司、城建集团公司三方签署的《会议纪要》属无效行为,且无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

 

五、我国现行的法律、法规并没有规定业主委员会属于法人组织时代庐峰业委会对外并不具有在诉讼当事人中作为被告的法律主体资格,时代庐峰业委会不是本案适格被告。故原告向时代庐峰业委会主张赔偿损失人民币100万元的诉讼行为,于法无据。

按照物业管理条例》第七十六条的规定,业主委员会是由小区全体业主共同选举产生,小区内有关共有和共同管理权利的重大事项,均由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数或超过2/3的业主同意后方可生效及实施,而且物业管理条例》第十五条还明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”,即业主委员会只是小区业主大会的执行机构。因而我国现行的法律、法规并没有规定业主委员会属于法人组织时代庐峰业委会对外并不具有在诉讼当事人中作为被告的法律主体资格,时代庐峰业委会不是本案适格被告。故原告向时代庐峰业委会主张赔偿损失人民币100万元的诉讼行为,于法无据。

 

综上所述,时代庐峰业委会答辩的理由充分说明,原告的诉讼请求缺乏证据和法律依据,应当依法予以驳回。

此致

 

北京市石景山区人民法院

 

 

答辩人:北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会

              二0一七年九月七日

 

附:答辩人的证据清单及证据

 

 

 

 

证据清单

序号

证据名称

要证明的事实

页数

 

 

1

 

证据一

时代庐峰小区建筑规划内东侧道路及围墙物理现状的照片

1诉争道路实际建设在时代庐峰小区建筑区划内;

2诉争道路存在高于原告小区约三米的自然落差;

3、诉争道路与围墙在物理上属于时代庐峰小区建筑区划内的一个整体构筑物。

 

 

1

 

 

 

2

 

证据二

北京市规划委员会对时代庐峰小区建设工程规划验收合格通知书(2005规竣字0242号)

 

首开亿信公司建设的时代庐峰小区建筑区划内东侧道路(含诉争道路)工程是经北京市城市规划行政主管部门验收合格的合法合规工程。

 

 

1

 

 

3

 

证据三

   首开亿信公司(原北京城市开发股份有限公司)于2005年6月21日向购房人发出的《交房通知》

1、首开亿信公司作为时代庐峰小区的开发商已2005年6月30日,将其开发建设的时代庐峰房地产项目交付给了该项目的全体购房人居住使用;

2时代庐峰项目的全体购房人是首开亿信公司建设的时代庐峰项目建筑区划内东侧道路(含诉争道路)的业主。

 

 

1

 

4

证据四

   首开亿信公司(原北京城市开发股份有限公司)的《商品房预售许可证》京房售证字(2003)325号

1、首开亿信公司建设的时代庐峰项目是向社会公开销售转让的商品房住宅小区;

2、首开亿信公司同时销售转让了时代庐峰项目土地使用权(使用年限是住宅七十年,配商四十年,地下车库五十年)。

 

 

1

 

 

 

5

 

证据五

城建集团公司与原告小区购房人签署的《北京城建集团经济适用住房销售合同》

1、城建集团公司是原告小区的开发建设企业;

2城建集团公司是根据北京市房改办《关于城建集团公司出售公有住宅楼房请示的批复》,将其建设的房屋出售给原告的;

3、原告购买的是房改房,属于经济适用房住宅小区。

 

 

4

 

 

 

 

 

提交人:北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会



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骁腾

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骁腾

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